Il Glossario è un piccolo compendio di vocaboli.
N
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Il "Net Asset Value" rappresenta il valore di bilancio di un fondo immobiliare indicato nella relazione semestrale e nel rendiconto annuale, dato dalla differenza tra attivo e passivo di bilancio di un fondo immobiliare, tenendo conto delle perizie sugli immobili effettuate dagli esperti indipendenti.
Nla
Sta per "net leasable area", cioè la superficie effettiva oggetto del contratto e per la quale il conduttore corrisponde il canone di locazione. è generalemente al netto dei condotti verticali (cavedi, scale, ascensori etc) e delle aree comuni (sbarco ascensori, corridoi comuni, etc).
Noi
Sta per "net operating income", ed è il reddito operativo netto prodotto da un immobile.
Nota integrativa
È il documento che fornisce tutti i chiarimenti per una migliore interpretazione dello Stato Patrimoniale e del Conto Economico del Bilancio o della rendiconto di gestione dei fondi, in cui sono evidenziati i criteri di valutazione usati, analizzate nel dettaglio le voci principali, presentati i fatti di maggior rilievo che hanno caratterizzato la gestione.
OICR: Gli "Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio" sono ai sensi della lettera m) dell'art. 1 del TUF, Testo Unico della Finanza: i fondi comuni di investimento (istituiti e gestiti dalle SGR); le Sicav, cioè le Società di Investimento a Capitale Variabile.
O
Oneri
Si tratta degli oneri cui è soggetto il fondo, il sottoscrittore o la SGR stabiliti nei singoli regolamenti di gestione dei vari fondi immobiliari.
Oneri a carico del fondo
Il regolamento prevede generalmente le seguenti tipologie (come fonte informativa ufficiale si raccomanda sempre la lettura del rendiconto di gestione e del prospetto informativo/di quotazione):
• compenso annuo di gestione spettante alla SGR, pari ad una percentuale sul valore totale delle attività del Fondo o sul suo Patrimonio Netto, quale risulta dal rendiconto della gestione, al netto delle plusvalenze non realizzate sui beni immobili e sulle partecipazioni detenute rispetto al loro valore di acquisizione
• compenso annuo spettante alla Banca Depositaria, per la sua attività di vigilanza nei confronti della SGR e dei singoli partecipanti di ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza dell'inadempimento degli obblighi derivanti alla SGR dallo svolgimento della sua funzione
• compenso spettante agli esperti indipendenti per la loro attività di valutazione del patrimonio immobiliare
• oneri inerenti all'acquisizione e alla dismissione delle attività del Fondo (commissioni di intermediazione mobiliare e relative imposte, spese notarili e legali, etc.)
• spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo
• altre spese (premi assicurativi, spese di pubblicazione, di revisione, oneri finanziari connessi ai prestiti assunti dal Fondo, spese legali, oneri fiscali, contributi di vigilanza)
• commissione di overperformance (carried interest), commissione riconosciuta ai gestori sulla base della performance realizzata alla scadenza dell'investimento.
Oneri a carico del sottoscrittore
Il regolamento prevede generalmente le seguenti tipologie (come fonte informativa ufficiale si raccomanda sempre la lettura del rendiconto di gestione e del prospetto informativo/di quotazione):
• commissioni di sottoscrizione, in cifra fissa o in percentuale della somma investita
• diritti fissi
• rimborsi per le spese vive della SGR
Opa
L'"Offerta di Pubblico Acquisto" è uno strumento di tutela delle minoranze che possiedono titoli quotati. L'opa, che può essere incrementale, totalitaria o residuale, fa sì che gli azionisti di minoranza possano vendere - se lo desiderano - i loro titoli allo stesso prezzo per azione al quale è avvenuta la transazione del pacchetto di controllo.
Orizzonte temporale
Indica la durata dell'investimento. Nel caso dei fondi immobiliari, per la natura dell'oggetto di investimento, la prospettiva di investimento è di medio-lungo termine, circa 10-15 anni. La scadenza dei fondi immobiliari non può essere comunque superiore ai 30 anni.
P
Partecipante
È il sottoscrittore delle quote di un fondo comune di investimento.
Patrimonio netto
Del fondo. rappresenta l'insieme delle attività di un fondo immobiliare, al netto delle eventuali passività.
Performance
Risultato ottenuto dalla gestione del Fondo. La performance dei fondi chiusi immobiliari è calcolata con il metodo del Tasso Interno di Rendimento che tiene conto degli eventuali proventi distribuiti.
Pgi
sta per "potential gross income", ed è il ricavo potenziale lordo prodotto da un immobile.
Pipeline
letteralmente "condotto, conduttura", in senso ingegneristico. Per definizione comune, è l'offerta potenziale rilevabile sul mercato di una determinata area, relativa ad una determinata tipologia immobiliare, in un arco temporale generalmente riferito ad uno, tre o cinque anni (ove possibile).
Plusvalenza
È un aumento di valore entro un determinato periodo di tempo di un bene. Se un bene immobile è venduto ad un prezzo superiore a quello di acquisto la plusvalenza rappresenta la differenza fra i due prezzi. Le plusvalenze possono anche essere frutto dell'attività di valutazione da parte degli esperti indipendenti sulla base dei valori di mercato.
Politica di gestione
Si intende la strategia di investimenti immobiliari che la SGR adotta in coerenza con la politica di investimento indicata nel Regolamento
Politica economica
È la disciplina che studia gli effetti dell'intervento dei poteri dello pubblici (Stato, banca centrale, autorità varie) e dei soggetti privati (imprese e famiglie) sull'economia allo scopo di elaborare interventi destinati a modificare l'andamento del sistema economico per condurlo verso obiettivi prestabiliti.
Portfolio management
Insieme delle attività e dei servizi mirati alla massimizzazione del valore e del reddito, ma riferiti (con ottica strategica) ad un intero portafoglio ("portfolio") immobiliare, a sua volta inteso come parte di un portafoglio complessivo, immobiliare e non.
Ppp
Sta per "private public partnership", cioè il rapporto pubblico-privato.
Pre-letting
letteralmente "pre-affittanza". è l'attività di promozione e formalizzazione dei pre-contratti di locazione relativi ad un complesso immobiliare non immediatamente disponibile, ma occupabile ad una data certa.
Prezzo di riferimento di borsa
Prezzo medio dell'ultimo 10% di contrattazioni che hanno luogo durante la sessione diurna. Viene calcolato nella fase di chiusura del mercato (tra le 17:30 e le 17:50) e costituisce la base per il calcolo delle variazioni percentuali ecc.. È in genere diverso dal prezzo ufficiale.
Prezzo ufficiale di borsa
È il prezzo ufficiale giornaliero di una quota di un fondo immobiliare negoziato sul mercato che si calcola con la media ponderata di tutti i prezzi relativi alle contrattazioni avvenute durante la seduta borsistica.
Private equity
Il private equity è un'attività finanziaria mediante la quale un investitore istituzionale rileva quote di una società target sia acquisendo azioni esistenti da terzi sia sottoscrivendo azioni di nuova emissione apportando nuovi capitali all'interno della target.
Promotore
Soggetto in grado di concepire e portare a compimento iniziative di sviluppo e valorizzazione di oggetti immobiliari. Il promotore parte dai riscontri di fattibilità e, attraverso il coordinamento e il presidio delle fasi di finanziamento, acquisizione e riqualificazione, perviene al collocamento degli oggetti sul mercato, salvaguardando condizioni di soddisfacente equilibrio economico delle iniziative.
Promotore finanziario
Soggetto che svolge attività di promozione di prodotti e servizi finanziari. I promotori sono iscritti in un Albo professionale tenuto presso la Consob.
Property management
Si tratta delle attività di gestione dell'amministrazione immobiliare in tutti i suoi aspetti: gestione dei contratti di locazione e di manutenzione, promozione di strategie per la valorizzazione degli immobili.
Prospetto informativo
Documento approvato dalla Borsa italiana e dalla Consob, che fornisce all'investitore tutte le informazioni sulle caratteristiche del prodotto stesso.
Provento
Termine che indica l'utile conseguito da un fondo comune in un determinato periodo di tempo. Nel caso del fondo a distribuzione dei proventi è distribuito periodicamente ai sottoscrittori, oppure, nel caso dei fondi ad accumulazione dei proventi accresce il patrimonio del fondo.
