A
Abi
Associazione bancaria italiana, è l'organizzazione delle imprese creditizie e finanziarie operanti in Italia. Ha funzioni di rappresentanza di categoria soprattutto nei rapporti con il Governo e la Banca d'Italia.
Absorption rate
Percentuale annua di "assorbimento" del mercato, in termini di vendite o locazioni, generalmente riferita ad un particolare segmento (residenza, uffici, etc.) e ad una determinata area geografica.
Advisor immobiliare
Soggetto che può, alternativamente o congiuntamente:
• svolgere attività di cognizione degli scenari immobiliari con riferimento ad una scheda d'interessi di pertinenza di individuati investitori immobiliari,
• fornire gli elementi per la formulazione di linee strategiche d'investimento in portafogli immobiliari, nonchè per la revisione delle stesse,
• attuare due diligence tecnico-amministrative in occasione di manifestazione d'interesse su un oggetto da parte di un potenziale investitore, ove stabilisce la compliance a norme cogenti e lo stato tecnico-economico dell'immobile ai fini di una corretta valutazione.
Agenzia di rating
Soggetto che attribuisce il rating a un'emissione obbligazionaria o ad una società di gestione del risparmio, valutando le caratteristiche dei titoli e le condizioni gestionali dell'emittente.
Apporto
Con il termine apporto si intende il conferimento di beni al patrimonio del fondo.
Architetto
Soggetto che realizza il progetto inerente alla configurazione estetica e funzionale dell'oggetto immobiliare, sia esternamente sia internamente. Il risultato della sua attività determina il pregio del cespite e la qualità nella fruizione dello spazio che lo stesso delimita.
Designer
Soggetto che realizza il progetto inerente alla configurazione estetica e funzionale dell'oggetto immobiliare, sia esternamente sia internamente. Il risultato della sua attività determina il pregio del cespite e la qualità nella fruizione dello spazio che lo stesso delimita.
Arranger
Soggetto "organizzatore" di una operazione. Per comune definizione, finanziaria.
Asset allocation
Selezione/scelta delle attività ("asset") in cui investire, per ottenere la composizione ottimale di un portafoglio, nel rispetto del profilo di rischio-rendimento desiderato.
Asset management
Insieme delle attività e dei servizi professionali mirati alla massimizzazione del valore e del reddito di una proprietà immobiliare ("asset"), dalla acquisizione alla rivendita (con impostazione gestionale dinamica).
Autoritãƒâ di vigilanza
Indica l'insieme degli Organi di regolamentazione e vigilanza dei mercati mobiliari italiani, ovvero il Ministero dell'Economia, la CONSOB, la Banca d'Italia, l'ISVAP (Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni private e di interesse collettivo), la COVIP (Commissione per la vigilanza sui fondi pensione) e Borsa Italiana.
B
Banca depositaria
È la banca indicata nel Regolamento di gestione del Fondo che svolge alcune attività di controllo sulla gestione e custodisce i valori mobiliari e le disponibilità liquide del fondo. Fra i suoi compiti vi è la verifica della conformità delle operazioni effettuate dal fondo rispetto alla normativa vigente e al regolamento del fondo.
Banca d'italia
È la banca centrale della Repubblica italiana. Fra i suoi compiti vi sono: il concorso nella determinazione delle decisioni di politica monetaria per l'intera area dell'Euro nel consiglio della Banca Centrale Europea intervenendo anche sul mercato dei cambi; la vigilanza sull'operato delle banche e degli intermediari non bancari; la lotta al riciclaggio e all'usura; la supervisione dei mercati monetari e finanziari; la sorveglianza sul sistema dei pagamenti.
Benchmark
Parametri di riferimento quali indici di categoria o indici di mercato che sintetizzano l'andamento dei mercati in cui investe il fondo. La società di gestione li indica in relazione agli obiettivi di gestione, al profilo di rischio ed ai rendimenti attesi, dandone esplicita comunicazione nella documentazione relativa al fondo.
Bolla speculativa
Rappresenta una situazione di mercato determinata da un repentino e ingiustificato aumento dei prezzi di determinati beni o attività finanziarie che genera aspettative diffuse di ulteriore crescita, per cui il prezzo del bene non risulta correlato al valore reale dello stesso.
Borsa italiana s.p.a.
Si occupa dell'organizzazione, della gestione e del funzionamento dei mercati finanziari.
Fra le sue responsabilità principali vi rientrano: la vigilanza sul corretto svolgimento delle negoziazioni; definizione dei criteri per l'ammissione alla quotazione dei prodotti finanziari; gestire l'informativa delle società quotate.
Built to suit
Letteralmente "costruito per andar bene". È l'attività di costruzione o modificazione (ristrutturazione etc.) svolta da un proprietario immobiliare secondo le necessità e le relative indicazioni fornite dal conduttore che andrà ad occupare l'immobile.
C
Capital gain
Termine inglese che indica la plusvalenza realizzata dalla differenza (positiva) tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita di un determinato titolo o di un immobile.
Cartolarizzazione
È la cessione di attività o beni di una società definita tecnicamente originator, attraverso l'emissione ed il collocamento di titoli obbligazionari. Il credito viene ceduto a terzi, e il rimborso dovrebbe garantire la restituzione del capitale e delle cedole di interessi indicate nell'obbligazione. Se il credito diviene inesigibile, chi compra titoli cartolarizzati perde sia gli interessi che il capitale versato.
CODICE ISIN: Il codice "ISIN" è un codice identificativo dei prodotti finanziari in circolazione in Italia e all'estero rilasciato dall'Ufficio Italiano Cambi.
Collocamento
È la fase di presentazione del Fondo e raccolta delle sottoscrizioni da parte degli investitori, curata da un intermediario finanziario. L'esercizio professionale di questo servizio è riservato esclusivamente agli intermediari previsti dal Testo Unico D. Lgs. 24.02.98, n. 58 (cd. Testo Unico della Finanza).
Commissione di gestione
Rappresenta il compenso della SGR per l'attività di gestione dei beni del fondo. Viene indicata nel Regolamento e si esprime in percentuale del patrimonio totale del fondo.
Commissione overperformance
Consiste nella commissione di incentivo indicata nel Regolamento che la SGR preleva nel momento in cui il fondo supera un certo parametro di riferimento.
Commissione di sottoscrizione
Commissione pagata dall'investitore a un fondo al momento della prima sottoscrizione e (ove esistano) in occasione delle successive riaperture delle sottoscrizioni.
Commissione d'uscita
Commissione prelevata dalla SGR al momento del riscatto delle quote di fondi (raramente utilizzata con i fondi immobiliari).
Consob
Acronimo di Commissione Nazionale per le Società e la Borsa.
È un'autorità amministrativa indipendente con il compito di controllare il mercato mobiliare italiano per la tutela degli investitori, dell'efficienza e della trasparenza del mercato.
Controvalore medio giornaliero
Valore espresso in euro di un fondo immobiliare scambiato pari al prodotto tra il numero delle quote scambiate e il loro prezzo di mercato ufficiale.
Corporate governance
Complesso delle regole alla base della gestione dell'impresa, che individuano gli organi dell'azienda e i loro rapporti (ad esempio, sulla ripartizione dei compiti, l'assunzione delle responsabilità e i poteri decisionali).
D
Dealing code
Codice di comportamento adottato dalle società che hanno prodotti quotati in Borsa con cui si individuano alcuni soggetti (es. amministratori, sindaci, direttori generali) che hanno accesso ad informazioni riservate e le modalità dell'obbligo di informare il mercato delle operazioni superiori ad un certo importo da essi effettuate sui titoli quotati.
Dematerializzazione
I titoli negoziati o destinati alla negoziazione nei mercati regolamentati italiani (azioni, quote di fondi, i titoli di stato) ovvero che abbiano "caratteristiche di diffusione tra il pubblico" devono essere immessi nel sistema di gestione accentrata in regime di dematerializzazione.
I titoli dematerializzati pertanto sono rappresentati da scritture elettroniche tenute dalla Monte Titoli S.p.A. e dagli intermediari finanziari presso cui i proprietari hanno i propri dossier titoli.
Destinazione d'uso
Idoneità di un immobile ad un determinato uso (residenza, uffici, attività produttive ecc.), che viene verificata dal Comune ed è riscontrabile nei documenti urbanistici dell'edificio stesso.
Divident yeald
Indice che permette di misurare la redditività del provento distribuito, rapportandolo con il costo dell'investimento iniziale sostenuto (dividendo/valore emissione quota).
Due diligence
Letteralmente "diligenza dovuta", in pratica quella "del buon padre di famiglia". Processo di indagine focalizzato su attività aventi come obiettivo l'approfondimento della situazione tecnico-edilizia, urbanistica, ambientale, amministrativa, finanziaria e di mercato di un immobile, solitamente da effettuare prima di un investimento. Esso di basa principalmente sul confronto tra lo stato di fatto e la documentazione relativa ad un immobile.
Duration
Durata media finanziaria, è un indice della "vita" media di un titolo, cioè del tempo necessario per poter essere ripagati dell'investimento fatto.
E
Eco-auditing
Letteralmente "verifica ambientale". È l'indagine conoscitiva sistematica mirata all'identificazione delle sostanze pericolose eventualmente presenti in un fabbricato o in un terreno.
Economia
È la scienza che studia le modalità di allocazione di risorse limitate tra usi alternativi, al fine di massimizzare la propria soddisfazione.
Economia politica
Nell'ambito delle scienze sociali è la scienza che studia il comportamento umano come relazione tra fini e mezzi scarsi suscettibili di usi alternativi; è quindi la disciplina che studia il funzionamento dei sistemi economici.
Environmental labilities
Letteralmente "passività ambientali", cioè gli elementi di "non sicurezza" di un edificio e di un suolo, a causa di attività - non solamente industriali - inquinanti, con materiali pericolosi. Presuppongono forzatamente interventi di bonifica e comunque di "messa in sicurezza", e conseguentemente abbattono il valore commerciale dell'immobile. Spesso conducono a contenzioso.
Equity
Capitale proprio dell'azienda.
Esperti indipendenti
Soggetto, persona fisica o giuridica, connotato da prescrittivi requisiti di professionalità, a cui la Società di Gestione di Fondi Immobiliari dà incarico di effettuare la stima degli investimenti, diretti e indiretti (i.e. attraverso l'acquisizione di partecipazioni di controllo in società immobiliari), in immobili, ai fini della valorizzazione periodica del patrimonio dell'OICR, nonchè in sede di dismissione di tali asset. La funzione demandata a questo soggetto è disciplinata dalla normativa corrente.
F
Facility management
Letteralmente "gestione di attrezzature/servizi" (facility). È l'attività aziendale preposta alla gestione degli immobili strumentali di un'azienda/ente, sia dal punto di vista degli spazi che dei servizi correlati (ad esempio manutenzione ordinaria, pulizia, sicurezza). Spesso comprende anche i servizi alle persone.
Finanza
È la disciplina che studia processi con cui individui, imprese, enti, organizzazioni e stati gestiscono i flussi monetari (raccolta, allocazione e usi) nel tempo. È la scienza che studia le modalità di allocazione del denaro tra usi alternativi, al fine di massimizzare la propria soddisfazione.
Fondo comune di investimento
Sono strumenti collettivi di investimento del risparmio. Le quote del fondo sono sottoscritte da una pluralità di investitori e il patrimonio così raccolto è gestito dalla SGR che lo investe secondo la politica indicata nel Regolamento del Fondo. Il fondo può essere aperto se permette all'investitore di liquidare le proprie quote quando vuole, oppure chiuso, se permette la liquidazione della quota alla scadenza del fondo stesso o in alcuni casi indicati nel Regolamento.
Fondo immobiliare
Strumento finanziario che gestisce un patrimonio immobiliare direttamente ovvero in via indiretta attraverso l'assunzione di partecipazioni in società immobiliari. Per essere definito tale un fondo deve investire in immobili almeno i due terzi del valore complessivo del fondo. I fondi immobiliari di diritto italiano sono solitamente chiusi, cioè prevedono il diritto al rimborso delle quote solo a scadenze determinate proprio per la scarsa liquidità dell'oggetto di investimento. Con il dl n. 351 del 2001 e il dm n. 47 del 2003 è stata introdotta la possibilità di emissioni successive di quote e di rimborsi anticipati per aumentare la liquidabilità di questo strumento finanziario.
Tali fondi possono essere classificati a seconda del pubblico cui si rivolgono (retail o riservati a investitori qualificati), delle modalità di acquisizione degli immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).
Fondo immobiliare a distribuzione dei proventi
Sono i fondi immobiliari che hanno disciplinato nel Regolamento la distribuzione degli utili realizzati dal fondo a cadenze predefinite, nel corso della durata del fondo.
Fondo immobiliare ad accumolo dei proventi
Sono i fondi immobiliari che hanno disciplinato nel Regolamento il rimborso delle quote e degli utili realizzati solo a seguito della liquidazione del fondo, allo scadere della sua durata.
Fondo immobiliare ad apporto
Il Fondo è costituito tramite il conferimento di beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari da parte di un soggetto (l'apportante). A seconda della natura del conferente il fondo sarà pubblico o privato.
Fondo immobiliare chiuso
Il fondo immobiliare è generalmente chiuso, il che significa che il patrimonio, e quindi il numero delle quote, è fissato al momento della sua promozione. In tale tipologia di fondo il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate, in quanto la sua durata è predefinita.
Fondo immobiliare ordinario
Fondo costituito tramite sottoscrizione di quote da parte dei risparmiatori. Le risorse finanziarie così raccolte dal pubblico sono investite dal soggetto gestore (SGR) in beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari.
Fondo immobiliare retail
Fondo immobiliare i cui sottoscrittori fanno parte del pubblico risparmio.
Fondo immobiliare riservato
Fondo immobiliare i cui sottoscrittori sono di dimensione e/o competenze professionali tali da farne un attore con speciali qualifiche (investitori qualificati).
Fondo immobiliare semichiuso
Fondo immobiliare in cui il diritto al rimborso dei partecipanti viene riconosciuto in occasioni di emissioni successive di quote.
Fondo immobiliare semiaperto
Fondo immobiliare in cui il diritto al rimborso dei partecipanti viene riconosciuto in occasioni di emissioni successive di quote.
Fondo immobiliare speculativo
Fondo immobiliare che può derogare ai limiti di indebitamento. Fondi istituiti e gestiti da una SGR speculativa, non possono avere più di 200 partecipanti e devono avere quote di valore > € 500.000.
Fondo lussemburghese
Sono fondi disciplinati dal diritto lussemburghese. I Fondi lussemburghesi storici sono stati i primi fondi comuni di investimento distribuiti in Italia, quando ancora non esisteva nel nostro Paese una apposita normativa di regolamentazione.
Fondo pensione
Rappresentano il principale strumento di previdenza integrativa. Hanno il compito di erogare prestazioni previdenziali principalmente sotto forma di rendite vitalizie corrisposte in quiescenza. Sono chiusi se promossi da un'impresa, un'associazione imprenditoriale, una categoria professionale e possono aderirvi soltanto i lavoratori del soggetto proponente. Sono aperti se promossi da un intermediario finanziario (banca, Sim o assicurazione) e possono aderirvi lavoratori di qualsiasi azienda o categoria.
Fondo manager
Soggetto incaricato dalla SGR di individuare le strategie di massimizzazione del rendimento del fondo e minimizzazione dei rischi.
G
Ga
Gross Area, superficie lorda totale di un immobile. È solitamente usata nelle operazioni di compravendita.
Gross area
Superficie lorda totale di un immobile. È solitamente usata nelle operazioni di compravendita.
Gestione collettiva del risparmio
Servizio disciplinato dal D.Lgs. 58/98 che si realizza attraverso:a) la promozione, l'istituzione e l'organizzazione di fondi comuni d'investimento e l'amministrazione dei rapporti con i partecipanti;b) la gestione del patrimonio di OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio), di propria o altrui istituzione, attraverso investimenti in strumenti finanziari, crediti o altri beni mobili o immobili
Gla
Gross Leasable Area, superficie locabile lorda, comprensiva cioè dei muri esterni e di altri eventuali spazi destinata all'uso dei conduttori.
Gross leasable area
Superficie locabile lorda, comprensiva cioè dei muri esterni e di altri eventuali spazi destinata all'uso dei conduttori.
Global coordinator
Banca o Società di intermediazione mobiliare (Sim) che coordina il collocamento e segue una società in tutto il processo di offerta dei propri strumenti finanziari sul mercato.
H
Hedge fund
fondi alternativi a quelli tradizionali che in genere presentano un margine di rischio elevato. Hanno pochi limiti sugli investimenti e il taglio minimo di una quota è piuttosto elevato.
I
Impresa d'ingegneria
soggetto che cura le fasi di progettazione strutturale e/o impiantistica dell'oggetto immobiliare, formulando anche previsioni dei connessi costi di realizzazione
Impresa di costruzioni
soggetto che assume il rischio imprenditoriale di portare a termine progetti di realizzazioni edilizie, sia su commessa di stazioni appaltanti, pubbliche o private, sia per la destinazione al mercato.
Impresa edilizia
Soggetto che porta a compimento, in misura totale o parziale, attività di edificazione o di ristrutturazione di oggetti immobiliari, su mandato di Impresa di Costruzioni o di Promotore.
Indice
È un parametro di misura dell'andamento medio di una serie di variabili (per esempio i prezzi dei beni di consumo). Nel caso dei fondi, l'indice generale misura quotidianamente l'oscillazione delle quotazioni (cioè la performance) di tutti i fondi presenti sul mercato; gli indici settoriali misurano invece soltanto l'andamento dei prodotti di una determinata categoria (es. i fondi immobiliari).
Investitore qualificato
Si tratta di organizzazioni che hanno periodicamente a disposizione grosse somme da investire. Gli "Investitori qualificati" - così come definiti dall'art. 1, comma 1, lett. h) del D.M. 228/99 - sono:
• le imprese di investimento, le banche, gli agenti di cambio, le società di gestione del risparmio (SGR), le società di investimento a capitale variabile (SICAV), i fondi pensione, le imprese di assicurazione, le società finanziarie capogruppo di gruppi bancari e i soggetti iscritti negli elenchi previsti dagli articoli 106, 107 e 113 del testo unico bancario;
• i soggetti esteri autorizzati a svolgere, in forza della normativa in vigore nel proprio Paese di origine, le medesime attività svolte dai soggetti di cui al precedente alinea;
• le fondazioni bancarie;
• le persone fisiche e giuridiche e gli altri enti in possesso di specifica competenza ed esperienza in operazioni in strumenti finanziari espressamente dichiarata per iscritto dalla persona fisica o dal legale rappresentante della persona giuridica o dell'ente.
Investitore immobiliare
Soggetto che mette a disposizione il capitale per effettuare investimenti, diretti o indiretti (quindi anche mediante acquisto di quote di OICR immobiliari), in diritti di proprietà di oggetti immobiliari.
Ipo
Termine inglese stante per Initial Public Offering, ossia l'offerta al pubblico di titoli di una società che ricorre al mercato dei capitali per la prima volta. In italiano OPV, Offerta Pubblica di Vendita.
L
Leasing
Contratto con il quale una parte (locatore) concede ad un'altra (locatario) il godimento di un bene, acquistato o fatto costruire dal locatore su scelta e indicazione del locatario, per un tempo determinato, con facoltà per quest'ultimo di acquistare la proprietà del bene alle condizioni prefissate al termine della locazione nell'apposito contratto.
Leverage
Leva finanziaria, cioè il rapporto fra il capitale proprio e il capitale di terzi. Si usa la leva quando si stima che il costo del capitale di terzi, cioè dell'indebitamento, sia inferiore al rendimento dell'investimento.
Liquiditãƒâ
È la parte del patrimonio di un fondo che viene investita in attività a brevissima scadenza, come il denaro contante o le operazioni di pronti contro termine.
M
Manutenzione
Gestione manageriale di tutte le attività necessarie per la programmazione, l'esecuzione e il monitoraggio degli interventi di "maintenance" (manutenzione) dei fabbricati.
Market abuse
Termine inglese usato per indicare gli abusi di mercato disciplinati dalla normativa comunitaria recepita ad opera della "Legge comunitaria" 2004 (Legge 18 aprile 2005 n. 62) e della normativa secondaria dettata dalla Consob.
Market timing
Consiste nel prevedere il momento migliore in cui investire o dismettere un bene (es. azioni, immobili).
Mercato telematico fondi
Segmento del Mercato Telematico Azionario di Borsa Italiana specializzato nella quotazione e nella negoziazione di fondi comuni di investimento di tipo chiuso, fra cui i fondi immobiliari.
Mtg
Segmento del Mercato Telematico Azionario di Borsa Italiana specializzato nella quotazione e nella negoziazione di fondi comuni di investimento di tipo chiuso, fra cui i fondi immobiliari.
Minusvalenza
Perdita in conto capitale derivante (nel caso dei fondi immobiliari) da un'attività di compravendita di beni immobili, pari alla differenza negativa tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, depurata di eventuali interessi maturati e degli oneri accessori.
Monte titoli spa
Società per azioni che attua la gestione dei servizi di custodia e amministrazione accentrata di valori mobiliari (titoli azionari e obbligazionari).
N
Nav
Il "Net Asset Value" rappresenta il valore di bilancio di un fondo immobiliare indicato nella relazione semestrale e nel rendiconto annuale, dato dalla differenza tra attivo e passivo di bilancio di un fondo immobiliare, tenendo conto delle perizie sugli immobili effettuate dagli esperti indipendenti.
Nla
Sta per "net leasable area", cioè la superficie effettiva oggetto del contratto e per la quale il conduttore corrisponde il canone di locazione. è generalemente al netto dei condotti verticali (cavedi, scale, ascensori etc) e delle aree comuni (sbarco ascensori, corridoi comuni, etc).
Noi
Sta per "net operating income", ed è il reddito operativo netto prodotto da un immobile.
Nota integrativa
È il documento che fornisce tutti i chiarimenti per una migliore interpretazione dello Stato Patrimoniale e del Conto Economico del Bilancio o della rendiconto di gestione dei fondi, in cui sono evidenziati i criteri di valutazione usati, analizzate nel dettaglio le voci principali, presentati i fatti di maggior rilievo che hanno caratterizzato la gestione.
OICR: Gli "Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio" sono ai sensi della lettera m) dell'art. 1 del TUF, Testo Unico della Finanza: i fondi comuni di investimento (istituiti e gestiti dalle SGR); le Sicav, cioè le Società di Investimento a Capitale Variabile.
O
Oneri
Si tratta degli oneri cui è soggetto il fondo, il sottoscrittore o la SGR stabiliti nei singoli regolamenti di gestione dei vari fondi immobiliari.
Oneri a carico del fondo
Il regolamento prevede generalmente le seguenti tipologie (come fonte informativa ufficiale si raccomanda sempre la lettura del rendiconto di gestione e del prospetto informativo/di quotazione):
• compenso annuo di gestione spettante alla SGR, pari ad una percentuale sul valore totale delle attività del Fondo o sul suo Patrimonio Netto, quale risulta dal rendiconto della gestione, al netto delle plusvalenze non realizzate sui beni immobili e sulle partecipazioni detenute rispetto al loro valore di acquisizione
• compenso annuo spettante alla Banca Depositaria, per la sua attività di vigilanza nei confronti della SGR e dei singoli partecipanti di ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza dell'inadempimento degli obblighi derivanti alla SGR dallo svolgimento della sua funzione
• compenso spettante agli esperti indipendenti per la loro attività di valutazione del patrimonio immobiliare
• oneri inerenti all'acquisizione e alla dismissione delle attività del Fondo (commissioni di intermediazione mobiliare e relative imposte, spese notarili e legali, etc.)
• spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo
• altre spese (premi assicurativi, spese di pubblicazione, di revisione, oneri finanziari connessi ai prestiti assunti dal Fondo, spese legali, oneri fiscali, contributi di vigilanza)
• commissione di overperformance (carried interest), commissione riconosciuta ai gestori sulla base della performance realizzata alla scadenza dell'investimento.
Oneri a carico del sottoscrittore
Il regolamento prevede generalmente le seguenti tipologie (come fonte informativa ufficiale si raccomanda sempre la lettura del rendiconto di gestione e del prospetto informativo/di quotazione):
• commissioni di sottoscrizione, in cifra fissa o in percentuale della somma investita
• diritti fissi
• rimborsi per le spese vive della SGR
Opa
L'"Offerta di Pubblico Acquisto" è uno strumento di tutela delle minoranze che possiedono titoli quotati. L'opa, che può essere incrementale, totalitaria o residuale, fa sì che gli azionisti di minoranza possano vendere - se lo desiderano - i loro titoli allo stesso prezzo per azione al quale è avvenuta la transazione del pacchetto di controllo.
Orizzonte temporale
Indica la durata dell'investimento. Nel caso dei fondi immobiliari, per la natura dell'oggetto di investimento, la prospettiva di investimento è di medio-lungo termine, circa 10-15 anni. La scadenza dei fondi immobiliari non può essere comunque superiore ai 30 anni.
P
Partecipante
È il sottoscrittore delle quote di un fondo comune di investimento.
Patrimonio netto
Del fondo. rappresenta l'insieme delle attività di un fondo immobiliare, al netto delle eventuali passività.
Performance
Risultato ottenuto dalla gestione del Fondo. La performance dei fondi chiusi immobiliari è calcolata con il metodo del Tasso Interno di Rendimento che tiene conto degli eventuali proventi distribuiti.
Pgi
sta per "potential gross income", ed è il ricavo potenziale lordo prodotto da un immobile.
Pipeline
letteralmente "condotto, conduttura", in senso ingegneristico. Per definizione comune, è l'offerta potenziale rilevabile sul mercato di una determinata area, relativa ad una determinata tipologia immobiliare, in un arco temporale generalmente riferito ad uno, tre o cinque anni (ove possibile).
Plusvalenza
È un aumento di valore entro un determinato periodo di tempo di un bene. Se un bene immobile è venduto ad un prezzo superiore a quello di acquisto la plusvalenza rappresenta la differenza fra i due prezzi. Le plusvalenze possono anche essere frutto dell'attività di valutazione da parte degli esperti indipendenti sulla base dei valori di mercato.
Politica di gestione
Si intende la strategia di investimenti immobiliari che la SGR adotta in coerenza con la politica di investimento indicata nel Regolamento
Politica economica
È la disciplina che studia gli effetti dell'intervento dei poteri dello pubblici (Stato, banca centrale, autorità varie) e dei soggetti privati (imprese e famiglie) sull'economia allo scopo di elaborare interventi destinati a modificare l'andamento del sistema economico per condurlo verso obiettivi prestabiliti.
Portfolio management
Insieme delle attività e dei servizi mirati alla massimizzazione del valore e del reddito, ma riferiti (con ottica strategica) ad un intero portafoglio ("portfolio") immobiliare, a sua volta inteso come parte di un portafoglio complessivo, immobiliare e non.
Ppp
Sta per "private public partnership", cioè il rapporto pubblico-privato.
Pre-letting
letteralmente "pre-affittanza". è l'attività di promozione e formalizzazione dei pre-contratti di locazione relativi ad un complesso immobiliare non immediatamente disponibile, ma occupabile ad una data certa.
Prezzo di riferimento di borsa
Prezzo medio dell'ultimo 10% di contrattazioni che hanno luogo durante la sessione diurna. Viene calcolato nella fase di chiusura del mercato (tra le 17:30 e le 17:50) e costituisce la base per il calcolo delle variazioni percentuali ecc.. È in genere diverso dal prezzo ufficiale.
Prezzo ufficiale di borsa
È il prezzo ufficiale giornaliero di una quota di un fondo immobiliare negoziato sul mercato che si calcola con la media ponderata di tutti i prezzi relativi alle contrattazioni avvenute durante la seduta borsistica.
Private equity
Il private equity è un'attività finanziaria mediante la quale un investitore istituzionale rileva quote di una società target sia acquisendo azioni esistenti da terzi sia sottoscrivendo azioni di nuova emissione apportando nuovi capitali all'interno della target.
Promotore
Soggetto in grado di concepire e portare a compimento iniziative di sviluppo e valorizzazione di oggetti immobiliari. Il promotore parte dai riscontri di fattibilità e, attraverso il coordinamento e il presidio delle fasi di finanziamento, acquisizione e riqualificazione, perviene al collocamento degli oggetti sul mercato, salvaguardando condizioni di soddisfacente equilibrio economico delle iniziative.
Promotore finanziario
Soggetto che svolge attività di promozione di prodotti e servizi finanziari. I promotori sono iscritti in un Albo professionale tenuto presso la Consob.
Property management
Si tratta delle attività di gestione dell'amministrazione immobiliare in tutti i suoi aspetti: gestione dei contratti di locazione e di manutenzione, promozione di strategie per la valorizzazione degli immobili.
Prospetto informativo
Documento approvato dalla Borsa italiana e dalla Consob, che fornisce all'investitore tutte le informazioni sulle caratteristiche del prodotto stesso.
Provento
Termine che indica l'utile conseguito da un fondo comune in un determinato periodo di tempo. Nel caso del fondo a distribuzione dei proventi è distribuito periodicamente ai sottoscrittori, oppure, nel caso dei fondi ad accumulazione dei proventi accresce il patrimonio del fondo.
Q
Quota
Unità di misura di un fondo di investimento che rappresenta la "quota parte" in cui è suddiviso il patrimonio del fondo. Le quote hanno uguale valore unitario e uguali diritti.
R
Raccolta
La raccolta è costituita dall'ammontare dei versamenti effettuati dai sottoscrittori delle quote del fondo e rappresenta anche il valore iniziale del Fondo immobiliare.
Rating
Esprime la valutazione, formulata da un'agenzia privata specializzata, del merito di credito di un soggetto che emette prodotti finanziari sui mercati finanziari internazionali. Il rating fornisce agli operatori finanziari un'informazione omogenea sul grado di rischio degli emittenti e riveste una grande importanza per gli investitori che non sono in grado di effettuare autonomamente l'analisi del rischio del credito. In sostanza si tratta di uno strumento sintetico informativo e un efficiente mezzo segnaletico che comunica al mercato i risultati di un'accurata indagine condotta da un qualificato staff di analisti economico - finanziari - gestionali "autorevoli e indipendenti". I più importanti rating sono quelli elaborati dalle società statunitensi Moody's e Standard & Poor's.
Real estate
termine del linguaggio inglese-americano che indica tutte le attività connesse con la proprietà immobiliare.
Red book
letteralmente "libro rosso", dal colore della originaria copertina. È il manuale di pratica professionale contenente le regole - a tutto campo - dell'attività dei Chartered Surveyors (cfr sotto, RICS).
Regolamento
Il documento (approvato dalla Banca d'Italia) che regola l'attività del Fondo e i rapporti fra la SGR, il Fondo e i sottoscrittori.
Relazione semestrale
Documento contabile redatto al 30 giugno che contiene il riepilogo di tutte le attività possedute.
Rendiconto annuale
Documento contabile redatto al 31 dicembre che indica le attività e le passività del fondo corredato della nota integrativa.
Rendimento annualizzato
Indicatore utilizzato per rappresentare il ritorno composto su base annua di un certo periodo, avente il fine di calcolare per il risparmiatore un rendimento annualizzato al netto di imposte e commissioni.
Rendimento di un fondo immobiliare
Il rendimento di un fondo immobiliare è costituito dai redditi provenienti dagli investimenti finanziari e immobiliari e dalla loro professionale gestione. Questi sono il risultato di due componenti: il capital gain (la plusvalenza realizzata all'atto della cessione del bene), e il rendimento derivante dai canoni di locazione.
Reits
I Reits (Real Estate Investment Trust) sono fondi immobiliari di diritto americano. Si distinguono in equity fund, che gestiscono immobili acquistati o costruiti, mortgage fund che rilevano e gestiscono crediti ipotecari, hybrid fund che sommano le caratteristiche del primo e secondo tipo.
Riapertura sottoscrizioni
È la caratteristica di una particolare tipologia di Fondo Immobiliare, il cui patrimonio viene raccolto presso gli investitori mediante più emissioni di Quote. Tali nuove emissioni di Quote avverranno in corrispondenza dei nuovi periodi di sottoscrizione che la SGR può aprire nell'arco di vita del Fondo.
Richiamo degli impegni
Il richiamo degli impegni è la fase in cui la SGR procede a riscuotere dagli investitori le somme dovute a seguito dell'impegno assunto in sede di sottoscrizione delle quote del fondo.
Rics
Sta per "Royal Institution of Chartered Surveyors", cioè l'associazione (nata in UK ma presente ormai in tutti i principali Paesi del mondo) che raccoglie i professionisti immobiliari ("surveyors") autorizzati ad operare ("chartered") in base al loro percorso di studi e di attività.
Rischio
Indica la probabilità di subire delle perdite in conto capitale o di non scegliere il momento più adatto per investire. Uno dei modi per ridurre il rischio è la diversificazione del proprio portafoglio di investimenti investendo più strumenti finanziari o in più fondi comuni di diverse categorie.
Risparmio gestito
Espressione utilizzata per indicare l'insieme delle attività di investimento delle risorse finanziarie affidate da risparmiatori individuali e da enti ad operatori professionali. Secondo quanto stabilito nei diversi contratti di gestione, tale attività si esplica nell'acquisto e nella vendita di attività finanziarie e, nel caso di gestione collettiva, anche di attività reali.
Il risparmio gestito si realizza tramite i fondi comuni d'investimento, le diverse forme di gestioni patrimoniali e forme di risparmio di matrice previdenziale o assicurativa.
S
Sconto
Sul NAV, valore che indica in percentuale lo scostamento tra il valore netto contabile di una quota del fondo, come risulta dal rendiconto annuale/relazione semestrale, e il prezzo della stessa quota negoziata sul mercato di Borsa. Tale sconto per i fondi immobiliari dipende principalmente dalla scarsa negoziazione delle quote sul mercato di Borsa, poco liquido.
Sgr
Sta per Società di Gestione del Risparmio. Tali società sono autorizzate alla gestione collettiva di prodotti finanziari (fondi immobiliari, fondi pensione, fondi aperti) secondo le disposizioni del Testo Unico della Finanza e i Regolamenti di attuazione. Il patrimonio della società è separato da quello del fondo. Le società di gestione del risparmio autorizzate in Italia sono iscritte in un apposito albo tenuto dalla Banca d'Italia.
Sicav
Indica l'acronimo di Società di Investimento a Capitale Variabile. Si tratta di società che hanno dei principi di funzionamento analoghi ad un fondo comune di investimento per cui è prevista la raccolta di capitali tra i risparmiatori e il conseguente investimento degli stessi nei mercati finanziari per ottimizzarne il rendimento. I due strumenti si differenziano principalmente per la natura del titolo sottoscritto dal risparmiatore: quote di partecipazione nel caso del Fondo, azioni per le Sicav.
Societãƒâ di revisione
Società che svolge l'attività di controllo della contabilità del fondo e della sgr. Al termine dei controlli i Revisori rilasciano un'apposita relazione di certificazione allegata ai documenti contabili.
Sottoscrizione
Operazione che si concreta nella firma del contratto di acquisto delle quote di un fondo.
Specialist
Soggetto che si impegna ad esporre in via continuativa sul mercato proposte di acquisto e di vendita a prezzi che non si discostino fra loro di una percentuale superiore a quella stabilita da Borsa Italiana nel provvedimento di inizio negoziazioni.
Spin-off
Per definizione comune, è la scissione di società. Si esegue mediante il trasferimento del patrimonio - o di parte di esso - di una società (che viene detta scissa) ad una o più altre società, preesistenti o di nuova costituzione ("newco"), che vengono dette beneficiarie.
Sponsor
Intermediario finanziario che collabora con la SGR nella procedura per l'ammissione a quotazione del Fondo Immobiliare e garantisce la qualità delle informazioni fornite.
T
Tasso interno di rendimento
Rappresenta il rendimento effettivo dell'investimento ed è calcolato tenendo conto del capitale investito, di tutti gli incassi successivi all'investimento e dei differenti momenti temporali di detti incassi.
Testo unico della finanza
"TUF" indica il decreto legislativo (c.d. "Decreto Draghi") n. 58 del 24 febbraio 1998 con cui è stata riformata la regolamentazione dei mercati finanziari e delle imprese.
Vacancy rate
Percentuale di spazi "vacant" (cioè non occupati) offerti in vendita/locazione, con riferimento ad una specifica tipologia immobiliare, in una determinata area.
Valore del fondo
È il risultato della differenza fra il totale delle attività e le passività del fondo.
Valora della quota
Si ottiene dividendo il valore del fondo per il numero delle quote in circolazione ed è pubblicato due volte l'anno sui quotidiani indicati nel Regolamento del Fondo.
Valutazione immobiliare
Indica l'attività effettuata dagli Esperti Indipendenti con cui si determina l'incremento/decremento del valore degli immobili nel tempo.
Vcl
Sta per "vacancy and collection losses", cioè le perdite per mancate locazioni o mancato incasso di canoni dovuti.
Volume di borsa
Numero complessivo di quote scambiate giornalmente sui mercati regolamentati di Borsa Italia S.p.A.